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부동산 거래를 할 때, 복비 부가세를 손님인 내가 내는 것이 맞는지, 복비에 대해서 현금영수증 발행을 요청하는 것이 맞는지 등 애매한 것이 많은데요.
이에 대해서 확인하시여 부동산 거래를 할 때 손해보시는 일이 꼭 없으시길 바랍니다.
부가세를 계산하기 위한 중개수수료의 정확한 계산방법 및 계산기 사용법이 궁금하신 분들은 아래 글을 읽어보시는 것을 추천드립니다.
1. 부동산 중개수수료 부가세
부가가치세(부가세)란 상품의 거래나 서비스의 제공과정에서 얻는 이윤에 대해서 매기는 세금이며, 부가세는 물건값에 포함되어 있는 개념이기 때문에 최종소비자가 부담합니다.
마트에서 물건을 사실 때 영수증을 보면 전체 지불하신 금액에 부가세라고 표기된 부분이 있는 것을 보시면 이해하기 편하실 것 같습니다.
따라서 부동산 거래에 대한 중개수수료에 대해서 부동산이 아닌 손님이 부가세를 내는 것은 맞습니다.
2. 부가가치세 금액
그렇다면 부동산 거래에 대한 부가가치세는 얼마를 내야 할까요?
이는 부동산의 공인중개사가 간이과세자인지, 일반과세자인지에 따라 다르며 일부의 경우 부가세를 낼 필요가 없을 수도 있습니다.
1) 간이과세자
개인사업자는 연 매출액에 따라서 ① 간이과세자와 ② 일반과세자로 나눌 수 있습니다.
갑자기 어려운 세법을 말씀드리는 이유는 거래하시는 부동산이 어떤 과세자인지에 따라 다르기 때문인데요.
구별하는 방법은 뒤에서 쉽게 말씀드리고 우선 부동산이 간이과세자일 경우 부동산 중개수수료 부가가치세를 계산하는 법에 대해 말씀드리겠습니다.
- 부가세 = (부동산 중개수수료 x 10%) x 0.4
이는 간이과세자는 연매출이 적기 때문에 일반과세자가 내는 부가세인 중개수수료 x 10%에서 부동산 임대업의 부가가치율을(40%) 다시 곱해서 낮춰주기 때문입니ㅏㄷ.
예를 들어 부동산 중개수수료가 100만 원이라고 하며 부가세는 아래와 같이 4만 원이 됩니다.
- 100만 원 x 0.1(10%) x 0.4(40%) = 4만 원
따라서 의뢰인은 부동산에게 부동산 중개수수료 100만 원과 부가세 4만 원을 더한 104만 원을 지불해야 합니다.
업종별 부가가치율이 궁금하신 분들은 아래 표를 참고하시길 바랍니다.
| 업종 | 부가가치율 |
| 소매업, 재생관련 판매업, 음식점 | 15% |
| 제조업, 농업, 임업, 어업, 일부 운송업 | 20% |
| 숙박업 | 25% |
| 건설업, 운수 및 창고업, 정보통신업 | 30% |
| 금융 및 보험관련 서비스업, 전문/과학 및 기술 서비스업, 사업시설 및 지원 관련, 부동산 관련 서비스업, 부동산 임대업 | 40% |
| 그 밖의 서비스업 | 30% |
하지만 만약 부동산의 연소득이 3,000만 원 미만의 영세한 곳이라면 부가세를 정부에 납부하지 않아도 되기 때문에 소비자에게 요청할 필요가 없고 소비자도 지불할 의무가 없습니다.
하지만 대부분의 부동산은 연소득이 3,000만 원 이상이며, 설령 미만이라도 부가세를 내실 필요가 없다고 이야기하는 곳은 굉장히 드물기 때문에 부동산이 간이과세자인지만 확인하시는 것이 좋습니다.
※ 부가세가 면제되는지에 대해서 손님이 확인할 수 있는 방법은 없기 때문에 이 부분은 편하게 잊으시는 것이 좋습니다.
2) 일반과세자
부동산이 일반과세자일 경우 부가세를 10% 요구할 수 있습니다.
위의 간이과세자의 부가세 계산방법에서 부가가치율 0.4를 곱하는 부분이 사라지기 때문에 계산하는 방법은 아래와 같습니다.
- 부가세 = 부동산 중개수수료 x 10%
부동산 중개수수료가 100만 원일 경우, 10%인 부가세 10만 원을 더하여 총 110만 원을 부동산에 지불해야 합니다.
부동산이 간이과세자인지 일반과세자인지 궁금하다면 사업자 등록증을 통해 확인이 가능합니다.
사업자등록증은 대부분 부동산 벽에 액자로 걸려있는데 아래 그림과 같이 확인할 수 있습니다.
그런데 만약 사업자 등록증이 걸려있지 않다면 직접 물어보기도 민망하고 애매한데요. 그럴 경우 아래와 같은 방법으로 쉽게 확인할 수 있습니다.
3. 복비 현금영수증 발행
부동산은 과세자의 종류와 상관없이 10만 원 이상의 중개수수료에 대해서 현금영수증을 의무적으로 발급해주어야 하며 현금영수증은 아래와 같이 유용하게 쓰일 수 있습니다.
- 연말 정산 시 현금영수증은 30%의 소득공제 가능
- 향후 매매거래로 양도소득세 계산 시 경비 처리하여 절세 가능
따라서 부동산 계산 시에는 중개수수료에 대한 현금 영수증을 꼭 받아야 하며 만약 발급을 거부한다면 국세청 홈택스에서 신고가 가능합니다.
또, 현금영수증이 제대로 발급되었는지 궁금하시다면 홈택스 홈페이지에서 로그인하신 후에 아래와 같은 방법으로 확인이 가능합니다.
4. 복비 부가세와 현금영수증 관계
지금까지 중개수수료의 부가세와 현금영수증에 대해서 알아봤는데요.
그렇다면 이 부분이 왜 명확하지 않고 부동산과의 분쟁이 일어나고 조율해야는데 어렵다고 하는 것일까요?
이는 부동산 거래를 할 때 중개수수료를 조율한 후 현금영수증 발행을 요구하면 그때 부동산에서 부가세 10%를 요구하는 경우가 있기 때문입니다.
그리고 부가세를 받지 않을 테니 현금영수증도 발행하지 않겠다고 이야기를 하고 의뢰인도 당장의 중개수수료가 부담스러운 만큼 부가세라도 덜 내기 위해서 현금영수증을 받지 않겠다고 합니다.
- ① 중개수수료 확정
- ② 현금영수증 발행 요청(의뢰인)
- ③ 부가세 요구(부동산)
- ④ 부가세를 안 낼 테니 현금영수증 미발행(서로 합의)
하지만 이는 부동산도 세금을 안내기 위해서 이루어지는 합의인만큼 정상적으로 부가세를 내고 현금영수증을 발급받는 것이 옳습니다.
5. 복비 부가세 절약 방법
그래도 부가세를 조금이라도 절약하고 싶은 것이 의뢰인의 마음이며 이를 위해서는 어떤 방법이 있을까요?
1) 부동산의 과세자 종류 확인
우선 위에서 말씀드린 것과 같이 부동산이 간이과세자인지 일반과세자인지 확인하는 것이 중요합니다.
간이과세자임에도 불구하고 부가세 10%를 요구한다면 필요없는 6%를 더 내야 하는 것이기 때문에 꼭 확인하는 것이 필요합니다.
위에서 말씀드린 것과 같이 부동산 벽면에 위치한 사업자 등록증에 과세자의 종류가 적혀있기 때문에 꼭 확인을 하셔야 합니다.
만약 사업자 등록증을 찾을 수 없다면 말하기 조금 어려울 수도 있지만 사업자 등록증을 보여달라고 요청하셔야 합니다. 민망하다고 이야기를 안 하는 것보다는 말하고 부가세를 더 내는 불상사를 방지하는 것이 더 중요합니다.
2) 부가세를 이야기하는 시기
두 번째로 시도해 볼 수 있는 방법은 복비를 협의할 때 부가세도 같이 이야기하는 방법입니다.
복비를 협의하는 시점에서 자연스럽게 "부가세도 포함이죠?"라고 이야기한다면 부동산에서는 계약을 성사시키고 싶은 마음에 이를 받아들일 확률이 높습니다.
설령 부가세는 별도라고 그건 어렵다고 부동산이 이야기하더라도 복비를 협의하는 시점이기 때문에 결과적으로 일반과세자 기준 10%의 부가세를 다 받지 않고 총금액에서 부가세도 할인해서 성사될 확률도 높기 때문입니다.
최종적으로 부동산이 수용하지 않더라도 어차피 부가세를 내고 현금영수증을 발행할 예정이기 때문에 손해 볼 일은 없고 충분히 시도해 볼 가치가 있습니다.
복비의 협의 시기 및 할인 방법 등이 궁금하시다면 아래 글을 꼭 읽어보시는 것을 추천드립니다.
부동산 중개수수료 지급 시기, 협의 시기 및 방법 알고 복비 할인받기
부동산 중개수수료 지급 시기, 협의 시기 및 방법 알고 복비 할인받기
목차 부동산 거래를 하다 보면 궁금한 것 중의 하나가 중개수수료인 복비는 언제 내고, 또 이를 할인받을 수 있는 방법은 없는가인데요. 부동산 중개수수료는 최대요율만 정해져 있고 부동산과
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