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양도소득세 계산기를 사용하면 쉽고 편리하게 양도소득세를 계산할 수 있습니다. 하지만 선택사항 중에 무엇을 선택해야 하는지 조금은 헛갈릴 수도 있는데요.
보다 정확한 양도소득세를 계산하기 위해서는 어떻게 해야 하는지 쉽고 자세히 설명드리도록 하겠습니다.
1. 양도소득세 계산기 사용법
양도소득세 계산기에 선택 또는 입력해야하는 항목은 아래 그림과 같습니다.
입입력해야 하는 항목 중 조금은 헛갈릴 수도 있는 부분에 대해서 쉽게 설명드리도록 하겠습니다.
1) 분양권 및 입주권 차이
양도소득세 계산기에서 주택은 우리가 일반적으로 알고 있는 아파트 등을 의미하지만 분양권과 입주권은 많은 분들이 헛갈려하시는데요.
분양권과 입주권은 모두 새 아파트에 살 수 있는 권리를 의미하는 것으로 비슷하지만 아래와 같은 차이가 있습니다.
| 종류 | 내용 |
| 분양권 | 일반인이 새아파트의 청약 신청 후, 당첨되어 입주할 수 있는 권리 |
| 입주권 | 재건축, 재개발로 신축 아파트가 될 경우, 기존에 살고있던 조합원에게 주어지는 권리 |
즉, 재건축, 재개발으로 인해 기존에 살던 사람이 새 아파트에 입주할 수 있는 것은 입주권, 외부 일반인들이 새 아파트 분양에 당첨되어 받을 수 있는 권리는 분양권입니다.
분양권과 입주권은 양도할 때도 차이가 있는데요.
- 분양권: 1년 이내 매도할 경우에 높은 세금을 내야 하지만 특정 조건일 경우, 비과세 혜택을 받을 수가 있음
- 입주권: 매도 시점에 따라서 다른 세율이 적용됨.
따라서 절세를 하기 위해서는 분양권과 입주권의 특징을 알고 전략적으로 매도하는 것이 필요합니다.
2) 일시적 1가구 2주택
양도소득세 계산기에서 주택수를 선택할 때 일시적 1가구 2주택자분들은 '1주택'을 선택하시면 됩니다.
원칙적으로 1가구 1주택자들에게만 비과세 및 세금 감면의 혜택이 있지만 일시적으로 1가구 2주택자들에게도 동일한 혜택을 부여합니다.
① 일시적 1가구 2주택 요건
다만, 모든 2주택자들에게 혜택을 부여할 수 없고 아래 요건을 만족해야지만 일시적 1가구 2주택으로 인정받을 수 있습니다.
- 종전 A주택 취득 후 최소 1년은 지나서 새로운 B주택을 취득해야 함
- 종전 A주택을 2년 이상 보유해야 하며, 조정대상지역 지정후 취득하였다면 A주택에서 2년 이상 거주 필요
비과세는 주택을 양도하는 금액이 12억 원 이하까지만 가능하며 초과 금액에 대해 아래와 같이 양도차익을 계산하여 세금을 부과합니다.
- 고가주택 양도차익: 양도차익 x (양도금액 - 12억 원) / 양도금액
② 분양권, 입주권의 1가구 2주택
분양권과 입주권은 실제 집이 있는 것이 아니라 권리만 있는 것인데 주택 수에 포함될까요?
결론부터 말씀드리면 동일하게 주택으로 인정하며, 대신 분양권과 입주권의 특징에 따라 기존 주택과의 비과세 요건과는 약간 차이가 있습니다.
- 분양권, 입주권을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전 A주택을 팔아야 함
하지만 공사지연 등 외부요인으로 인해서 입주가 지연되었다고 아래 조건을 만족해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
- 신규 B주택이 완공된 후에 3년 이내에 기존 A주택을 팔아야 함.
- 신규 B주택 완공 후 2년 이내에 그 주택으로 이사해서 1년 이상 거주 필요
위에서 설명드린 내용을 만족하신다면 분양권, 입주권을 취득하신 분들도 1주택자로 양도소득세를 계산하실 수 있습니다.
3) 그 밖의 양도소득세 계산 항목
① 기본공제
250만 원씩 기본적으로 공제해 주는데 이는 1년에 1회 한정입니다.
② 공동명의
계산기에서 [공동명의]를 선택하시면 아래그림과 같이 지분을 입력하는 창이 나옵니다.
예를 들어 부부간에 50:50으로 공동명의를 가지고 계신다면 계산기에 숫자 50을 입력하시면 됩니다.
하지만 이는 본인의 양도소득세만 계산된 것이기 때문에 배우자의 양도소득세는 따로 계산하셔서 더하셔야 전체 양도소득세를 알 수 있습니다.
③ 고급 계산
고급계산은 일반적인 상황이 아닌 특수한 예외사항을 적용하는 옵션입니다.
계산기에서 이를 선택하면 '차익조정', '1주택 비과세 미적용', '작특공제율 변경' 항목이 새로 생김을 알 수 있습니다.
일반적으로 선택하는 항목이 아니기 때문에 양도소득세를 계산할 때 크게 신경 쓰지 않으셔도 되지만 어떤 내용인지 궁금하시다면 아래를 참고하시길 바랍니다.
④ 조정대상지역
조정대상지역이란 주택 가격 상승률이 물가상승률의 2배가 넘거나 주택 청약 경쟁률이 5:1 이상인 지역을 의미합니다.
현재 조정대상지역은 서울시의 강남구, 서초구, 송파구, 용산구로 모두 투기지역과 투기과열지구로도 포함되어 있습니다.
이 곳의 주택을 매도하실 경우는 양도소득세 계산기에서 '조정대상지역'을 선택합니다.
⑤ 임대사업자
임대사업자 혜택을 받기 위해서는 다양한 조건을 만족해야 하는데 등록요건, 임대기간, 임대료 등 필요한 조건을 모두 만족하는 경우에만 선택하여야 합니다.
1주택 이상자가 조정대상지역 지정 후 새로 임대주택을 취득하면 중과세가 배제되지 않기 때문에 체크를 해제해야 합니다.
임대사업자가 장기임대주택 외에 거주주택을 하나만 소유하고 있는 경우, 그 거주주택을 양도하는 경우는 1세대 1주택으로 간주되기 때문에 '1주택'자를 선택하시면 됩니다.
⑥ 장기임대 조세특례
아래의 대표 조건 및 상세 법 기준을 만족하는 장기임대주택인 경우에 한하여 체크합니다.
- 국민주택규모(주거면적 85㎡ 이하) 이하
- 연 임대료 증가율이 5% 이하
- 임대개시일 당시 6억 이하(수도권 외 3억)
장기보유특별공제를 받을 경우, 8년 임대 시 50%, 10년 임대 시 70%의 공제를 받으실 수 있습니다.
2. 양도소득세 계산
위의 내용을 참고하셔서 양도소득세 계산기에 관련항목을 선택하여 입력하시면 아래와 같이 자동으로 양도소득세가 계산됩니다.
계산 결과를 보시면 항목별 값과 함께 어떻게 계산되었는지도 확인할 수 있어서 매우 편리합니다.
3. 양도세 함께 읽으면 좋은 글
위와 같이 양도소득세 계산기를 사용하면 편리하지만 양도소득세가 어떻게 계산되는지 복잡한 식 필요 없이 개념만 알고 있어도 절세 전략을 세우는데 많은 도움이 됩니다.
양도소득세 계산의 기본개념 및 비과세가 궁금하시다면 아래의 글에서 쉽게 확인하실 수 있습니다.
1가구 1주택 양도소득세 계산하고 비과세 요건 확인하기
1가구 1주택 양도소득세 계산하고 비과세 요건 확인하기
양도소득세란 보통 아파트 등의 주택을 매도한 후 이로 이한 이익에 대해서 내는 세금을 의미합니다. 양도소득세는 정확하게 알고 절세하기 위해서는 계산방법에 대해서 정확하게 아는 것이 중
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