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양도소득세란 보통 아파트 등의 주택을 매도한 후 이로 이한 이익에 대해서 내는 세금을 의미합니다. 양도소득세는 정확하게 알고 절세하기 위해서는 계산방법에 대해서 정확하게 아는 것이 중요한데요.
양도차익, 과세표준, 양도소득세 등 핵심개념에 대해서 아주 알기 쉽게 설명드리며 비과세 요건에 대해서도 자세히 알려드리니 꼭 세금을 절약하시길 바랍니다.
1. 양도소득세란
양도소득세란 쉽게 말해서 개인이 아파트, 건물, 토지 등의 부동산이나 주식 등을 팔았을 경우에 이익이 발생하였다면 이에 대한 세금을 내는 것입니다.
따라서 부동산 등을 양도하였을 때 이익이 발생하지 않고 오히려 손해를 봤다면 양도소득세를 내지 않으셔도 됩니다.
2. 양도소득세 계산방법
양도소득세 계산방법이 굉장히 복잡해 보이지만 핵심은 아래와 같이 매우 간단하게 이루어져 있습니다.
① 양도차익을 계산합니다.
② 양도차에 대한 과세표준을 계산합니다.
③ 과세표준에 세율을 곱해 양도소득세 계산합니다.
- 양도차익: 말그대로 주택을 산 가격대비 팔았을 때의 이익을 의미합니다.
- 과세표준: 양도차익에 대해 모두 세금을 매기지 않으며 보유/거주 기간등으로 세금의 표준이 되는 금액을 깎아줍니다.
- 양도소득세: 과세표준 금액에 세율을 곱해서 양도소득세를 계산합니다.
양도소득세 계산의 핵심은 위와 같으며 이를 어떻게 구하는지에 대한 디테일한 방법과 양도소득세 비과세에 대해서도 순서대로 말씀드리겠습니다.
| 순서 | 항목 | 상세 내용 |
| ① | 취득가액 | 부동산 등을 살 당시 실거래가 |
| ② | 양도가액 | 부동산 등을 팔때 실거래가 |
| ③ | 양도차익 | 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 |
| ④ | (고가주택 양도차익) | 양도차익 x (양도가액 -12억원) / 양도가액 |
| ⑤ | 보유기간 | 부동산 등의 소유일자(양도일자 - 취득일자) |
| ⑥ | 장기보유특별공제 | 부동산 등의 보유/거주 기간 별로 세액 공제 |
| ⑦ | 양도소득 과세표준 | (고가주택) 양도차익 - (장기보유특별공제 + 250만원) |
| ⑧ | 양도소득세율 | 양도소득세율표 참조 |
| ⑨ | 양도소득세 | 양도소득 과세표준 x 세율 |
| ⑩ | 지방소득세 | 양도소득세의 10% |
| ⑪ | 총납부액 | 산출세액 + 지방소득세 |
1) 양도차익 계산 방법
아파트 등 주택의 양도소득세를 구하기 위해서는 처음으로 우선 양도차익을 계산합니다.
만약 매도하신 금액이 12억 원을 초과하면 고가주택에 대한 양도차익 방법으로 계산하시면 됩니다.
① 양도차익 계산
양도차익의 계산방법은 매우 간단합니다.
- 양도차익: 매도 가격 - 매수 가격 - 필요경비
여기서 필요경비란 부동산 등을 처음 구매하고 최종 매도할 때까지 발생하는 비용 중에서 소득세법에서 인정하는 항목에 대한 금액입니다.
일반적으로 부동산 취득세, 부동산 중개수수료(복비), 보일러 교체 비용, 발코니 확장비용, 새시 설치 비용, 시스템 에어컨 등이 이에 해당됩니다.
단, 재산세, 종부세, 보일러 교체가 아닌 수리, 시스템 에어컨이 아닌 스탠드형 에어컨 등은 필요경비로 인정되지 않습니다.
필요경비는 양도소득세를 절세할 수 있는 중요한 항목이기 때문에 꼭 영수증과 같은 증빙자료를 보관하셔야 합니다.
② 고가주택 양도차익 계산
최근 부동산 가격이 너무 올라서 12억이 넘는 주택도 상당히 많은데요. 이 경우 정말 주거 목적으로 거주하고 보유하셨던 분들도 엄청난 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다.
그래서 정부에서는 1 가구(세대) 1 주택으로 2년 이상 보유한 집에 대해서는 양도 금액이 12억 원 이하인 경우 비과세 혜택을 주고 있습니다.
이 경우는 주택을 판 금액 중 12억을 초과하는 금액에 대하서만 과세하고 12억원 이하의 금액에 대해서는 세금을 내지 않고 비과세를 받으실 수 있으며 계산식은 아래와 같습니다.
- 고가주택 양도차익: 양도차익 x (양도금액 - 12억 원) / 양도금액
예를 들어 10억에 주택을 구입해서 15억에 팔았다고 할 경우 아래와 같이 고가주택 양도차익을 계산할 수 있습니다.
- 5억 원 x (15억 원 - 12억원) / 15억원 = 1억 원
즉, 주택을 팔아서 5억 원의 이익을 얻었지만 위와 같은 계산에 의해서 1억 원에 대한 세금만 계산하시면 됩니다.
만약, 12억 원 이하에 주택을 매도하셨다면 양도소득세는 0원으로 세금을 내지 않으셔도 됩니다.
단, 이는 위에서 말씀드린 것과 같이 1가구 1주택으로 2년 이상 보유하셔야지만 받을 수 있는 혜택입니다.
만약 위의 예시에서 집을 구매한 후, 1년 만에 팔고 5억 원의 이익을 얻었다면 5억원 전체에 대해 양도소득세를 내야 합니다.
2) 과세표준 계산방법
양도차익을 계산하신 다음에는 이를 활용하여 과세표준은 아래와 같은 방법으로 계산합니다.
- 과세표준 = 양도차익-(장기보유특별공제 + 감면대상소득금액 + 250만 원)
① 장기보유특별공제
양도소득세를 절세할 수 있는 가장 중요한 방법은 장기보유특별공제입니다.
장기보유특별공제란 쉽게 이야기해서 집을 오래 가지고 있고, 오래 거주하고 있으면 그만큼 세금을 깎아주는 제도인데요.
장기간 집을 보유하고 거주했다는 것은 투기의 목적이 아닌 실거주 목적으로 집을 소유한 것이기 때문에 그만큼 세금의 혜택을 받을 수 있습니다.
| 기간 | 토지, 건물 | 1세대 1주택 | |
| 보유 | 거주 | ||
| 2년 이상 | - | - | 8% |
| 3년 이상 | 6% | 12% | 12% |
| 4년 이상 | 8% | 16% | 16% |
| 5년 이상 | 10% | 20% | 20% |
| 6년 이상 | 12% | 24% | 24% |
| 7년 이상 | 14% | 28% | 28% |
| 8년 이상 | 16% | 32% | 32% |
| 9년 이상 | 18% | 36% | 36% |
| 10년 이상 | 20% | 40% | 40% |
위의 예시와 같이 10억에 집을 구입하셔서 거주하시다가 10년 후에 15억에 집을 파셨다고 하셨을 때, 장기보유특별공제로 할인받을 수 있는 금액은 아래와 같이 계산할 수 있습니다.
- 장기보유특별공제 = 5억 x 80%(40+40) = 4억
- 10년 이상, 보유 40% / 거주 40% = 총 80%
따라서 양도차익으로 5억을 얻었지만 10년이상 보유하고 거주하셨기 때문에 장기보유특별공제에 의해 4억을 공제받으면 1억의 이익에 대해서만 세금을 내시면 됩니다.
만약, 12억 초과의 고가주택에서 계산하신 것과 같이 1가구 1주택으로 2년 이상 거주하셨다면, 1억의 80%인 8,000만 원을 공제받고 2,000만 원에 대해서만 세금을 내시면 됩니다.
이렇게 장기보유특별공제는 양도소득세를 줄이기 위한 가장 중요한 핵심입니다.
② 감면대상소득금액
감면대상소득금액이란 조세특례제한법에서 규정한 경우로 미분양주택이나 신축주택 등을 의미합니다.
③ 양도소득기본공제
양도소득기본공제는 기본 250만 원입니다.
따라서 위의 예시에서 최종 과세표준은 양도차익 1억 원에서 장기보유특별공제 8천만 원, 양도소득기본공제 250만 원을 제외하면 1,750만 원이 됩니다.
주택을 매도하여 5억 원의 이익을 얻었지만 비과세조건, 장기보유특별공제, 양도소득세기본공제 등의 공제금액을 적용하였더니 1,750만 원의 이익에 대해서만 세금을 내는 것을 확인하실 수 있습니다!
- 과세표준 = 양도차익-(장기보유특별공제 + 감면대상소득금액 + 양도소득기본공제)
3) 산출 세액 구하기
위와 같이 과세표준을 구하셨다면 여기에 양도소득세율을 곱하기만 하면 양도소득세 계산은 마무리됩니다.
양도소득세율은 과세표준 구간별로 다르며 아래와 같이 최소 6% ~ 최대 45%입니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
| 1,400만원 이하 | 6% | - |
| 1,400만원 초과 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 5,000만원 초과 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 8,800만원 초과 1억 5천만원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 1억 5천만원 초과 3억원 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 3억원 초과 5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 5억원 초과 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
위에서 구한 과세표준이 1,750만 원이므로 세율 15%가 적용되어 아래와 같이 양도소득세를 구할 수 있습니다.
- 1,750만원 x 15%(세율) - 126만 원(누진공제) = 136만 5천 원
이로서 양도소득세를 모두 계산하였지만 최종적으로 납부해야 하는 세액은 지방소득세 10%를 더하게 됩니다.
따라서 1,365,000 + 136,500을 더하면 1,501,500원이 아파트를 매매하고 내셔야 하는 최종 납부 금액입니다.
아래의 조건대로 양도소득세를 계산한 순서대로 표로 보여드리면 다음과 같습니다.
- 1 가구 1 주택 2년 이상 거주
- 10년 동안 보유 및 거주
- 10억에 취득, 15억에 매도
- 필요경비: 1,000만 원(복비, 발코니 확장 등)
| 순서 | 항목 | 금액 | 상세 내용 |
| ① | 취득가액 | 1,000,000,000 | 부동산 등을 살 당시 실거래가 |
| ② | 양도가액 | 1,500,000,000 | 부동산 등을 팔때 실거래가 |
| ③ | 양도차익 | 490,000,000 | 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 |
| ④ | (고가주택 양도차익) | 98,000,000 | 양도차익 x (양도가액 -12억원) / 양도가액 |
| ⑤ | 보유기간 | 10년 | 부동산 등의 소유일자(양도일자 - 취득일자) |
| ⑥ | 장기보유특별공제 | 78,400,000 | 부동산 등의 보유/거주 기간 별로 세액 공제 |
| ⑦ | 양도소득 과세표준 | 17,100,000 | (고가주택) 양도차익 - (장기보유특별공제 + 250만원) |
| ⑧ | 양도소득세율 | 15% | 양도소득세율표 참조 (누진공제 126만원) |
| ⑨ | 양도소득세 | 1,305,000 | 양도소득 과세표준 x 세율 - 누진공제액 |
| ⑩ | 지방소득세 | 130,500 | 양도소득세의 10% |
| ⑪ | 총납부액 | 1,435,500 | 산출세액 + 지방소득세 |
4. 양도소득세 계산기 사용방법
양도소득세의 계산방법에 대해서 개념을 이해하셨다면 계산은 양도소득세 계산기를 활용하여 정확하기 계산하실 수 있습니다.
양도소득세 계산기의 사용방법을 알아보고 양도소득세 계산기를 바로 이용하고 싶으신 분들은 아래 버튼을 통해서 손쉽게 이동하실 수 있습니다.
5. 양도세 비과세/감면 조건
위에서 양도 차익에 대해서 설명드리면서 양도소득세의 비과세 및 감면 조건에 대해서 간단하게 말씀드렸습니다.
하지만 세금을 조금이라도 덜 내기 위해서는 가장 중요한 부분이기 때문에 다시 정리해서 쉽게 설명드리겠습니다.
1) 양도소득세 비과세
1가구 1주택자가 2년 이상 보유한 집을 파는 경우에는 투자의 목적이 아닌 실적적인 이사의 목적이라고 판단하기 때문에 양도소득세 과세 대상이 아닙니다.
단, 아래와 같은 세부항목들을 모두 만족하는 경우만 가능합니다.
① 세대주, 세대원 포함 1가구 1주택
세대주와 세대원을 포함한 모든 가구원이 1주택자이여야 합니다. 만약 부모님과 자식이 함께 살고 있는 가정에서 자식이 주택을 가지고 있는 경우, 부모님이 살고 있는 집을 판다면 비과세 대상이 될 수 없습니다.
이럴 경우는 자식의 세대를 분리하여야지만 부모님의 주택을 비과세로 팔 수 있습니다.
② 조정대상 지역 2년 거주
17년 8월 3일 이후 취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택이라면 보유 2년뿐만 아니라 거주도 2년 이상 하셔야 합니다.
지금은 조정대상지역이 많이 해제되어서 서초구, 강남구, 송파구, 용산구 4개구만 조정대상지역으로 남아있습니다.
③ 12억 이하의 주택
양도 당시 실거래가가 12억 원 이하인 경우에만 비과세를 받을 수 있습니다. 12억 원이 넘어가게 되면 초과분에 대해서는 양도소득세를 계산하셔야 합니다.
2) 양도소득세 감면
주택을 기준으로는 장기임대주택, 신축주택 취득 등의 경우 감면요건을 충족할 때 양도소득세를 감면받을 수 있습니다.
지금까지 1세대(가구) 1주택에 대한 양도소득세를 계산하는 방법에 대해서 자세히 설명해 보았는데요.
소득이 있는 곳에는 무조건 세금이 있기 때문에 세금을 피할 수는 없지만 위에서 말씀드린 절세방법을 활용하셔서 꼭 양도소득세를 할인받을 수 있도록 전략을 짜시길 바랍니다.
