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2025년 2월 13일 서울시는 강남과 송파구 지역의 토지거래허가구(이하 토허제) 해제를 발표했습니다. 이는 부동산 시장에 큰 이슈로 떠오르며, 향후 시장 흐름에 적지 않은 영향을 미칠 것으로 보이는데요.
이번 해제 대상 지역은 어디인지, 그리고 토허제 해제로 인해서 부동산 시장에 어떤 영향이 있을지 자세히 알아보겠습니다.
1. 토지거래허가구역이란?
토지거래허가구역이란 일정 규모 이상의 주택, 상가, 토지 거래 시 관할 구청장의 허가를 받아야 하는 지역을 의미합니다.
이는 직접 거주 또는 운영의 목적이 아니면 매수가 불가능했기 때문에 투지 방지를 위한 제도로 사용되었습니다.
2. 토지거래허가구역 해제/제외 지역
이번 토지거래허가구역 해제는 일명 잠·삼·대·청이라고 불린 송파구의 잠실동, 강남구의 삼성, 대치, 청담동입니다.
- 대치동: 대치 아이파크, 대치 동부센트리빌 등
- 잠실동: 리센츠, 엘스, 트리지움 등
- 삼성동: 진흥 아파트
- 청담동: 대부분 해제되었으나 현대1차는 유지됨
305곳 중 291곳이 토지거래허가구역에서 해제되었지만 안전진단이 통과된 재건축 아파트 14곳은 투기 과열 우려가 있기 때문에 이번 해제에서 제외되었는데요.
제외 지역은 대표적인 아파트로는 대치동의 은마, 우선미, 우쌍쌍 등이 있으며 아래의 14곳 입니다.
| 지역 | 제외 아파트 |
| 대치동 | 은마, 개포우성1·2차, 선경, 미도, 쌍용1·2차 아파트 |
| 잠실동 | 주공5단지, 우성1·2·3·4차, 아시아선수촌 아파트 |
| 삼성동 | 진흥아파트 |
| 청담동 | 현대1차 아파트 |
이번 해제 조치는 예상된 부분도 있지만, 일부 단지에 대한 유지 결정으로 인해 논란도 발생하고 있습니다.
특히 강남권 핵심 지역 중 일부 단지는 여전히 토허제 대상에 포함되어 있어 오히려 시장의 혼란이 가중된다는 의견이 많습니다.
2. 토지거래허가구역 해제 영향
1) 규제 완화로 인한 투자 기회 확대
토허제가 해제되면서 대치동, 잠실동, 삼성동 등 인기 지역에서 매매와 투자 기회가 확대될 것으로 예상됩니다.
기존에는 실거주 목적의 매수자만 거래 가능했지만, 이제는 투자자들도 자유롭게 매입할 수 있어 거래량 증가와 가격 상승이 기대되기 때문인데요.
특히 대치 아이파크, 대치 동부센트리빌 등 그동안 높은 수요에도 불구하고 규제로 인해 거래가 어려웠던 단지들이 주목받고 있습니다.
2) 강남 부동산 시장의 가격 상승 신호
규제 해제 발표 이후, 강남권에서는 이미 매물 품귀 현상이 나타나고 있습니다.
특히, 잠실 리센츠와 엘스, 트리지움 등 주요 단지들의 가격 상승세가 가시화되고 있으며, 곧 30억 원 선을 돌파할 가능성이 제기되고 있습니다.
이는 지난 몇 년간 규제로 인해 억눌려 있던 수요가 한꺼번에 폭발하면서 나타나는 현상으로 분석됩니다.
3) 투자 수요, 대치동과 잠실로 집중될 가능성
이번 해제 조치로 인해 잠실과 대치동의 투자 가치가 상승할 것으로 보입니다.
특히 대치동은 학군 및 입지로 인해 꾸준한 수요가 있는 지역이며, 이번 해제로 인해 더욱 관심이 집중될 가능성이 큽니다.
또한 잠실의 리센츠, 엘스, 트리지움 등 대규모 단지들의 가격 상승도 전망되고 있습니다.
반면, 삼성동과 청담동은 상대적으로 주거 선호도가 낮은 편이며, 특히 청담 현대1차의 규제 유지로 인해 청담 지역의 투자 매력이 다소 감소할 가능성이 있습니다.
3. 향후 부동산 시장 전망
1) 강남권 부동산 시장의 추가 상승 가능성
이번 토허제 해제로 인해 강남 부동산 시장은 추가적인 상승세를 보일 가능성이 큽니다.
과거 규제 속에서도 꾸준한 상승세를 보였던 강남권이기에, 이번 해제 조치는 강남의 프리미엄 아파트 가격을 더욱 끌어올릴 수 있습니다.
특히 강남 주요 아파트들은 1년 내 최고가를 경신할 가능성이 높으며, 리센츠와 엘스는 조만간 30억 원 선을 돌파할 것으로 보입니다.
2) 도곡동, 역삼동 등 인접 지역의 영향
이번 해제 조치로 인해 강남 주요 지역이 투자자들의 관심을 받게 되면서, 인접 지역인 도곡동과 역삼동 또한 간접적인 영향을 받을 가능성이 큽니다.
대치동과 잠실에 대한 투자가 늘어나면서, 상대적으로 가격이 저렴한 도곡동과 역삼동으로 수요가 유입될 수 있습니다.
또한, 도곡동은 강남 3구 내에서도 비교적 저평가된 지역으로 평가받고 있어, 향후 가격 상승 여력이 충분한 지역 중 하나로 꼽힙니다.
3) 재건축 단지들의 추가 해제 가능성
현재 정부가 재건축 단지에 대해서는 규제를 유지하고 있지만, 향후 추가적인 해제 가능성도 배제할 수 없습니다.
특히 압구정, 목동 등의 재건축 단지들이 향후 규제 해제 대상이 될 가능성이 있으며, 이에 따라 해당 지역의 기대감이 높아질 것으로 보입니다.
만약 압구정이나 목동의 재건축 규제가 풀릴 경우, 강남 전반의 집값이 추가 상승할 가능성이 큽니다.
4. 결론: 강남 부동산 시장, 다시 상승할 것인가?
이번 토지거래허가제 해제 조치는 강남 부동산 시장에 새로운 전환점을 제공하고 있습니다.
특히 대치동과 잠실 지역의 부동산 시장은 이번 해제로 인해 활기를 띨 것으로 보이며, 투자자들의 관심이 집중될 가능성이 큽니다.
다만, 재건축 단지들은 여전히 규제 대상에 포함되어 있어 추가적인 해제 여부가 중요한 변수로 작용할 것입니다.
또한, 정부가 부동산 시장 과열을 방지하기 위해 추가적인 규제를 도입할 가능성도 배제할 수 없기에 투자자들은 신중한 접근이 필요합니다.
결과적으로, 강남 부동산 시장은 단기적으로 상승세를 보일 가능성이 크며, 향후 정부 정책에 따라 추가적인 변동성이 발생할 수 있습니다.
따라서 투자자들은 철저한 시장 분석과 신중한 접근을 통해 기회를 활용해야 할 것입니다.
