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2026년 1월부터 보증금 12억 원이 넘는 집을 전세 준 2 주택자 임대인은 세금을 물어야 하는데요.
이에 대한 배경설명 및 2026년 부동산 시장에 어떠한 영향을 미칠지에 대해서 핵심만 설명해 드리겠습니다.
1. 전세보증금 12억 원 초과 시 세금 부과 배경
2026년 1월부터 전세보증금이 12억 원을 초과하는 주택을 임대하는 2 주택자에게 세금이 부과됩니다.
이는 고가주택의 전세보증금에 대한 간주임대료 소득을 과세 범위에 포함시키기 위한 조치인데요.
현재는 기준시가에 관계없이 2 주택자의 간주임대료 소득에 대해 과세하지 않았지만, 내년부터는 기준시가 12억 원을 초과할 경우 전세보증금에 대한 간주임대료 소득을 과세할 예정이라고 밝혔습니다.
2. 간주임대료 소득 계산 방법
간주임대료 임대인이 전세보증금을 받았을 때, 이자를 통한 임대 수입을 올린 것으로 간주해 세금을 부과하는 제도입니다.
예를 들어, 12억 5천만 원에 전세를 내준 2 주택자의 경우, 간주임대료는 연 1995만 원으로 산정됩니다.
이에 따라 새롭게 내야 하는 세금은 최소 연 56만 원 수준입니다.
간주임대료는 아래의 간주임대료 계산기를 통해 간편하게 확인하실 수 있으며 이자율은 3.5%입니다.
3. 부동산 시장에 미치는 영향
고가 2 주택자의 전세보증금에 간주임대료를 부가할 경우, 부동산 시장에 적지 않은 영향을 줄 것으로 예상되는데요.
1) 부동산 시장 하락에 영향
표면적으로만 봤을 때, 이번 정책은 고가주택 시장 하락에 보다 큰 영향을 미친 것으로 판단됩니다.
① 고가주택 시장의 하락
전세보증금 12억 원 초과 시 세금 부과는 고가주택 시장에 큰 영향을 미칠 것입니다.
고가주택의 전세보증금에 대한 과세가 시작되면 이를 보유한 2 주택자들은 추가적인 세금 부담을 피하려고 할 텐데요.
이를 위해 전세보증금을 낮추거나 매매로 전환하여 고가주택 시장의 가격이 낮아질 가능성이 높습니다.
② 고가 전세 시장의 하락
전세보증금에 대한 세금 부과로 인해 전세 시장에도 변화가 예상됩니다.
전세보증금이 12억 원을 초과하는 고가주택의 경우, 임대인들은 전세보증금을 낮추거나 월세로 전환할 가능성이 큽니다.
이는 전세 시장의 수요와 공급에 영향을 미쳐 전세 가격이 하락할 수 있습니다.
따라서 이번 정책은 고가주택 시장의 가격 및 전세가격 하락의 원인으로 작용할 수 있습니다.
2) 2026년 부동산 가격 상승
하지만 2026년 부동산 시장은 주택 공급 부족 문제로 인해서 집값이 폭등할 가능성이 높다고 많은 전문가들이 예상하고 있는데요.
주택산업연구원은 2025~2026년 동안 집값이 폭등할 가능성을 경고하고 있습니다.
주택 공급 부족과 금리 인하 등의 요인으로 인해 주택 가격이 상승할 가능성이 크며, 특히 서울과 수도권을 중심으로 주택 가격이 상승할 것으로 예상됩니다.
또한 고가주택을 2 주택자들은 세금을 낼 수 있는 여력이 있기 때문에 버티기로 들어갈 경우, 오히려 전세 가격의 하방을 받쳐줄 가능성이 높습니다.
이러한 현상이 2026년 부동산 상승과 맞물릴 경우, 고가 주택의 전세가격이 버텨주면서 오히려 집값 상승의 동력이 될 수 있습니다.
부동산을 예측하는 것은 어려운 일이기 때문에 2026년 부동산 상승에 12억 고가전세의 간주임대료 부과가 어떠한 영향을 미칠 수는 흥미롭게 지켜볼 필요가 있습니다.
따라서 12억 초과 고과주택을 전세로 임대하고 계신 분들은 신중하게 판단하시고 이에 대한 대비책을 미치 마련해 두는 것이 중요하겠습니다.
